西部網訊（記者 辛超 裴豐瑤）全款買下的商鋪，宣傳的是“售后返租”模式，到付租金時開發商卻不按合同返租。近日，西部網多位網友投訴，因“售后返租”問題與開發商發生糾紛。部分業主認為開發商單方面停止返租，拒絕支付違約金，侵害了自己的合法權益。

針對市場上出現的開發商“售后返租”的銷售模式是否合法？其中有哪些風險？陜西浩公律師事務所主任律師趙小東進行了分析：

什么是“售后返租”？

“售后返租”又稱“售后包租”。根據《商品房銷售管理辦法》第四十五條的規定：“售后包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。”從上述規定可知，“售后包租”是商業地產開發商常用的一種房地產開發經營模式，即開發商返租購房者或投資者購買的商業地產（返租年限多為3至10年），在此期間由開發商整體進行商業運營，固定每月向投資者返還一定比例的租金。

“售后返租”是否合法？

根據國務院建設行政主管部門于2001年4月4日發布的《商品房銷售管理辦法》第十一條第二款規定：“房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”以及住房城鄉建設部于2010年4月13日發布的《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》第一條規定：“不得采取返本銷售、售后包租的方式預售商品住房，不得進行虛假交易。”

由此可見，對于未竣工的商品房和預售房，國家是明令禁止采取“售后返租”的方式銷售的，但是對于已竣工的商品房或是現售房是否能采用“售后返租”的方式進行銷售，法律、法規等對此并無明文規定。因此，根據“法無禁止即自由”的原則，對于已竣工的商品房或現售房，開發商是完全可以采取“售后返租”的方式進行銷售的。

“售后返租”的法律風險

對廣大購房者而言，如上文所述，對于已竣工的商品房或現售房，購房者可以采取“售后返租”的形式進行購房。但對于未竣工的商品房和預售房，國家則明令禁止采取“售后返租”的方式進行銷售。故在此提醒廣大購房者，對于商品房定價明顯虛高的、開發商實力明顯不足、折算的返租明顯超市場水平的、返租和履約懲罰條款沒有實質性保證的，購房者應謹慎投資。